«Оренда – $10-40 за метр». Чи вигідно відкривати бізнес на території ЖК? Шість кейсів підприємців з Києва та Львова

Бізнес у житлових комплексах (ЖК) виграють завдяки стабільному трафіку, але критично залежать від відносин з мешканцями. Як обрати розташування, маркетинг і сервіс та залучати клієнтів поряд з їхнім домом?

Подарунок для справжніх лідерок та лідерів

«Ми стали місцем, де жителі проводять збори ОСББ», – розповідає власниця кафе Mood and Bakery Катерина Дробик. З кінця 2023-го вона разом з чоловіком володіє мобільною кавʼярнею в центрі Львова, восени наступного року вирішили відкрити повноцінний заклад. Локацію обрали в ЖК «Лінкольн», що за 40 хвилин ходи від міської Ратуші.

Перевага бізнесу в ЖК – відносно легкий вхід та широкий вибір локацій, каже співвласник київської мережі хімчисток ЦЕХ Євген Мордвінов. Шість із 14 локацій підприємець відкрив на території житлових комплексів. «Оренда на третину дешевша, порівняно з локаціями на вулицях чи ТРЦ, термін окупності – співставний з точкою в торговому центрі», – говорить він. 

Ризики таких локацій – залежність від заселеності квартир і відносин з мешканцями, вважають опитані в матеріалі підприємці.

Як визначити, чи бізнес у житловому комплексі буде успішним?

Ринок у полі зору

Житлові комплекси – обмежений ринок, але в них відносно низька конкуренція, зазначає засновниця консалтингової компанії Apple Consulting Юлія Плієва. Головна перевага – можливість будувати персоналізовані відносини зі споживачами. «Бізнеси в ЖК можуть швидше вивчити смакові вподобання чи потреби клієнтів», – говорить Плієва. 

Відвідувач повертається щовечора, щоб не доводилося готувати вдома, каже про перевагу локацій в ЖК власник мережі чебуречних «Татарка» Володимир Бірюков. У точці на території ЖК «Варшавський» середній чек становить 550 грн – найвищий показник серед 14 закладів мережі. «За виторгом точка поступається лише локаціям на Оболоні та в ТРЦ «Respublica», де високий вуличний трафік», – говорить Бірюков.

Ключовий фактор – ЖК має бути повністю заселеним, говорить Мордвінов з ЦЕХ. Локації в комплексах підприємець відкривав після останньої черги здачі квартир. При виборі комплексу враховує і охоплення доставкою, в радіусі пів години їзди має проживати 150 000-200 000 людей, вважає Бірюков з «Татарки». 70% замовлень у ЖК «Варшавський» купують на виніс або через курʼєра, додає він. 

Доставка популярна і в межах комплексу – особливо в погану погоду, каже Тетяна Хаванских, співвласниця закладів «Episode Gastrobar» у трьох київських ЖК. До 2023-го підприємиця володіла кавʼярнею в житловому комплексі «Respublika», відкрити перший бар з повноцінними сніданками й коктейльним меню наважилася після численних запитів відвідувачів. «На території комплексу такого закладу ще не було», – додає Хаванских. 

Відкриття у заселеному Respublika обійшлося в $70 000. У середньому заклад отримує по 60 чеків на день та вкладається у планову окупність три роки, зауважує підприємиця.

Кав‘ярню «Mood and Bakery» у львівському ЖК відкрили, коли жителі тільки починали заселятися, говорить Катерина Дробик. В запуск вклали $100 000 – цілились на максимальний спектр послуг з кухнею та обладнанням для випікання. В нуль змогли вийти лише через пів року. «Працювати без прибутку морально важко, але динаміка обнадіює», – говорить співвласниця. 

Кількість чеків у Mood and Bakery – в середньому 100 на день, місячний оборот – близько пів мільйона гривень, каже Дробик. У двох будинках ЖК «Лінкольн» розташовані близько 800 квартир, у перспективі очікується подвоєння кількості чеків, сподівається підприємиця.

Комерційна оренда в київських ЖК коштує $10-40 за метр квадратний – на 30-40% дешевше, ніж на вулиці або в ТРЦ, говорить Євген Мордвінов із ЦЕХ. Важливо враховувати купівельну спроможність жителів. «1000 квартир у ЖК «Парк Авеню» є більшим ринком, ніж 3000 квартир на ЖК «Навігатор», – пояснює він. За використання площі в 70 кв. м Mood and Bakery сплачує по $15 за метр – відносно невелика сума, порівняно з вартістю оренди для ресторанів у Львові.

Розташування найкраще обирати біля місць із високим трафіком, таких як магазин або заклад освіти на території комплексу, радить Євген Мордвінов. Локація має бути помітною з заїзду чи пішохідної доріжки, важливий фактор – зручність для матерів із маленькими дітьми, додає власник мережі «Татарка» Бірюков.

Як залучати трафік у ЖК?

Точкова впізнаваність

У ЖК працюють додаткові інструменти маркетингу, яких немає в інших локацій, каже Юлія Плієва з Apple Consulting. «Найпростіше викристовувати чати ОСББ, розміщувати рекламу в підʼїздах чи паркінгах. Проте ключовий варіант – заохочувати мешканців розповідати про вас», – пояснює вона.

Важливо бути активним у онлайн-групах та вибудовувати відносини з жителями ЖК, підкреслює Катерина Дробик. Для підвищення впізнаваності Mood and Bakery залучили трьох блогерів, які проживають на сусідніх вулицях. Протягом заселення квартир заклад став своєрідним інформаційним бюро, де нові поселенці могли дізнатися більше про комплекс, додає вона.

У локаціях на ЖК добре працює класичний маркетинг – від зовнішньої реклами до оголошень у ліфтах, каже власниця салонів краси Backstage Beauty&RefreshКаріна Дубініна. «На території може бути кілька схожих бізнесів, а жителі не завжди досліджують кожен будинок комплексу», – говорить вона. Десять з 13 локацій Backstage розташовані у київських ЖК. Ринок здебільшого привʼязаний до місцевих мешканців – у ЖК «Comfort Town» вони становлять до 85% відвідувачів, додає Дубініна.

На території комплексу зручно налаштовувати таргетовану рекламу у Instagram, каже власниця студій малювання для дітей Shekira Ірина Шек, яка відкрила дві точки у Comfort Town протягом 2020-2021 років. «Зараз нас відвідують в середньому 150 учнів на тиждень», – зауважує вона. 

Для утримання клієнтів Mood and Bakery проводить події, це допомагає постійно підтримувати заповненість залу, каже Катерина Дробик. «Вранці мама може привести дитину на майстер-клас із розмальовування пряників, а ввечері – прийти з подругами на дегустацію вин», – розповідає вона.

Бізнес-модель Shekira передбачає чотирирічні курси, тож ключовим показником є LTV, додає Ірина Шек. «Варто від початку інвестувати у зручність клієнтів, щоб дітям було комфортно проводити в студії по кілька годин», – каже вона. Це впливає і на залучення інших жителів ЖК, більшість із яких приходить за рекомендаціями, вважає Шек.

Що може вплинути на стабільність бізнесу в ЖК? Ключовий ризик – залежність від місцевого трафіку, говорить Юлія Плієва. «Якщо мешканці кілька разів отримають поганий досвід – для них залишається безліч альтернатив поза ЖК. У бізнесу ця опція дуже обмежена», – пояснює вона.

Важливо слідкувати, щоб події на території закладу не створювали незручності сусідам, застерігає Тетяна Хаванских з Episode Gastrobar. «У таких локаціях у вас немає права на помилку», – зазначає вона.

Діяльність доводиться підлаштовувати під сезонність – на літні канікули діти зазвичай виїжджають із території комплексу, каже власниця Shekira. На бізнес впливають будь-які зміни, що торкаються місцевих жителів, додає Дубініна з Backstage. «На початку війни, коли люди виїжджали зі своїх домівок, салони в закритих ЖК та спальних районах це одразу відчули», – говорить підприємиця